当遭遇政策调控的楼市在高烧与萧条间摇摆，一直不显山不露水的工业地产的投资价值却在快速上升

    “100多亩地，有200多家企业去抢。”虽然时隔一年，上海某房地产商提到对南汇的临港新城工业用地的争夺，仍旧怅然不已。“关键在于，工业用地的吃紧在这一年中并没有得到改善”。

    “现在，张江、金桥、漕河泾等经济园区，出价多少，你都已经无法租到物业。”仲量联行上海公司工业地产部负责人单维其对《中国企业家》说。

    这仅仅是紧俏的上海工业地产的一个缩影。截至2006年3月，上海11个主要工业区的平均售价和租金水平连续8个季度保持增长。2005年，上海工业地产的租金增长幅度超过15%，平均租金突破了1元/平方米/天的心理关口，金桥的租金更是高达4元/平方米/天。租金持续走高并没有抑止市场需求，2005年，上海工业厂房空置面积仅34.4万平方米，比上一年下降了40%。张江、金桥、漕河泾等经济园区，空置率长期接近于零。

    不难看出，相比住宅和商业地产，工业地产似乎成了2003年开始的房地产宏观调控的受益者。不只是在上海，从全国范围来看，工业地产发展近20年，投资回报率一直匀速向上，少有下挫的例外。高纬环球数据分析显示，上海工业地产的租金收益率达到7.5%-10%，已经超出办公楼物业6%-8%和商铺物业6.5%-9%的水平。当楼市遭遇政策调控在高烧与萧条间摇摆，一直不显山不露水的工业地产的投资价值开始显现。

    调控之后

    2004年4月，国土资源部、建设部对全国各地的工业园区进行“调控”，在2003年3763个工业园区被减掉的基础上，2004年又有4813个项目被下马或者整改。全国原有8000多个工业园，整顿之后只剩下2000个。

    在工业地产发展相对成熟的上海，市政府推出“节约工业用地”的政策：淘汰低效用地企业3000家-4000家，腾出土地20-30平方公里，用于建设都市型工业园和创意产业园。“节约”政策的直接后果是工业用地指标的锐减。“原来，政府甚至免费把土地交给投资者。整顿后，土地因为供应减少而变得稀缺。”仲量联行单维其说。

    上海并不是惟一工业用地紧张的城市。按照1997年的重庆市城镇建设总体规划，到2010年重庆市工业用地只有66万亩(约4.4万公顷)，但2005年5月即已基本用完。西安也是如此。西安市国土资源局官员在2005年就发出了“西安几乎没有多少工业土地可供市场开发了”的无奈感慨。

    土地供应的突然减少，使得工业土地价格飞涨。2005年，上海工业土地价格达到97.18美元/平方米，比2004年上涨近1/3。

    价格飞涨并没有造成上海等老工业园区的冷清。《中国企业家》从上海各工业园区管理委员会了解到，从2005年10月至今不到半年的时间，全球500强等大型跨国公司在上海工业地产市场接连出手：陶氏化学公司宣布将在张江高科技园区成立占地面积超过65000平方米的陶氏中心；荷兰贮罐公司Vopak在上海化学工业区投资建设22.5万立方米工业化学品仓贮设施，初期投资已达2.1亿美元；世界上最主要的农业机械和物料装卸机械制造商之一杰西博工程机械（上海）有限公司在康桥开发区开工建设，项目总投资7000万美元；世界第五大食品公司通用磨坊公司投资1300万美元在浦东三林建立新厂。